• Alba Varona Herrero

¿Qué pasa si la comunidad de propietarios no se hace cargo de los daños en mi vivienda?

1. Sobre el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 10.1., y 13.5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.


SUPUESTO DE HECHO:


Un vecino tiene daños de humedades en su vivienda provocados por daños en elementos comunes del edificio y reclama constantemente a la Comunidad de Propietarios para que los arreglen, sin éxito. Acude a nosotros para que actuemos contra la comunidad dado que los daños en su vivienda son muy considerables, su arreglo tiene un gran coste, y no tiene sentido que haga reparaciones interiores cuando el daño está provocado por elementos comunes que de no solucionarse seguirán produciendo daños en su vivienda.


FUNDAMENTOS DE DERECHO:


Sostendrá esta parte que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS es responsable, como encargada de mantener y conservar en buen estado los elementos comunes del inmueble, de acometer las intervenciones peritadas en tales elementos comunes, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y del deber legal de conservación del edificio.


Cuando se produce un daño como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ( RCL 1960, 1042) [LPH]), la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la propiedad horizontal ( STS de 27 de septiembre de 2006 [ RJ 2006, 8627] ). ( Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 1365/2007 de 3 enero. RJ 2007\813)


Así, acudimos al tenor de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042) en su artículo 10, que señala: “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes , incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”


Es decir, basaremos la pretensión en que la vivienda del vecino afectado, presenta en determinadas dependencias daños que se traducen en la aparición y persistencia de manchas y hongos lo que provoca su inhabitabilidad y falta de seguridad, que se deben al mal estado de conservación de elementos comunes del edificio, hechos éstos cuya responsabilidad se imputa a la Comunidad de Propietarios, quien, a pesar de los requerimientos de que ha sido objeto, no ha adoptado medida optima alguna de reparación, por lo que los daños se han ido incrementando.


Es claro que los vecinos afectados no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud. Y toda vez que el origen de las anomalías se encuentra en el estado de determinados elementos comunes, se debe estimar esta pretensión sobre el arreglo de tales elementos, sin que a ello obste la actividad reparadora previa de la Comunidad en cuanto se ha demostrado insuficiente e ineficaz, ni la contribución de uso vecinal a la propagación de las humedades, toda vez que la utilización que de las viviendas se ha hecho debe incardinarse en un uso normal el de las mismas.


Como ya declaró la Audiencia Provincial de Islas Baleares (Sección 3ª) en Sentencia núm. 378/2017 de 24 noviembre. AC 2017\1815:


“Sin embargo, el Alto Tribunal en la sentencia dictada en fecha 3 de enero de 2007 (RJ 2007, 813) en un supuesto en el que se condenaba a la comunidad de propietarios a realizar las reparaciones, desestima el recurso de casación y dice:

[La conclusión a que llega la sentencia de apelación ante los expresados hechos, en el sentido de que «los clientes no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud», y la consiguiente imposición a la comunidad del deber de efectuar las oportunas reparaciones se muestra acorde con la obligación que el artículo 10.1 LPH , que se cita como infringido, impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. No es menester citar la pléyade de sentencias de esta Sala que consideran, a efectos de la calificación de la ruina como funcional, que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilización afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble (por sólo citar las más recientes, SSTS de 26 de septiembre de 2005 , 27 de septiembre de 2005 , 17 de octubre de 2005 , 22 de marzo de 2006 ).


En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1).


D) No pueden ser aceptadas las razones que expuso la parte recurrente en el acto de la vista pues: a) El hecho de que fueran tres los elementos causantes de las humedades según la prueba pericial no comporta que la eliminación de todos ellos sea necesaria para corregir los defectos, por lo que debe correr a cargo de la comunidad la parte que le corresponde. b) El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles.]


A tenor de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación de la comunidad de propietarios no solo abarca las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, sino también las necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del inmueble, cualquiera que sea el origen o causa que haya dado lugar a ellas, y sin perjuicio de las acciones de repetición de correspondan. Este es el criterio seguido mayoritariamente por las Audiencias Provinciales, de las que se pueden citar al respecto las sentencias de 13 de febrero de 2017 (JUR 2017, 73253) de la Audiencia Provincial de Madrid , 24 de marzo de 2017 (JUR 2017, 119338) de la Audiencia Provincial de Asturias , 5 de mayo de 2017 de la Audiencia Provincial de Granada o 17 de mayo de 2017 de la Audiencia Provincial de Zaragoza.

Es cierto que la comunidad de propietarios ha realizado actuaciones tendentes a la reparación de los defectos, pero ninguna de ellas ha tenido un resultado positivo para la parte demandante, que desde el año 2008 ha venido reclamado soluciones a los graves defectos que tiene su vivienda de forma que la hacen inhabitable, tal y como resulta de los informes periciales obrantes en los autos. Ninguna discusión existe sobre el origen de las deficiencias, que es la falta de previsión de impermeabilización lo que resulta particularmente grave en el caso de la vivienda del demandante, dado su situación, encajada en su parte posterior y lateral en el terreno. […]

Finalmente, no puede excusar su responsabilidad en la voluntad o intención de interponer una demanda contra la entidad aseguradora ASEMAS, que no se ha materializado de momento y que es independiente de la propia responsabilidad de la comunidad.

Procede la estimación del recurso y la condena de la comunidad demandada a realizar las obras en los términos solicitados en el suplico de su demanda, dado que no existe controversia sobre el origen y extensión de las deficiencias.”


Y ello, cuando en consonancia con lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , modificada por Ley 8/1999, de 6 de abril, los propietarios, sean los defectos imputables o no a una mala construcción pueden exigir a la comunidad la reparación del elemento común, pues de tal naturaleza son los del presente supuesto, y si se entendiera de algún modo que estos defectos son imputables a una mala construcción, podrá en su caso la comunidad repetir contra los constructores o promotores, pero nunca desoir las reclamaciones formuladas por el vecino afectado. Ya la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca, de 25-9-1993 , entendió la obligación de la Comunidad de reparar por sí misma los desperfectos, pues en definitiva la conservación corresponde a la propia Comunidad y no a los propietarios singulares, y es la que tiene que reparar los desperfectos o accionar contra las personas que pudieran estar directamente obligadas a ello. (Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª) Sentencia núm. 85/2010 de 18 febrero. JUR 2010\167734)


Es decir, la responsabilidad por los defectos constructivos del edificio opera en el ámbito que le es propio y frente a los sujetos destinatarios de esta obligación, régimen que no podrá interferir en el deber que le incumbe a la comunidad de propietarios de mantener los elementos comunes del edificio en el estado necesario de uso y conservación para servir a los fines que le impone el art. 10 LPH, debiéndose mantener el ámbito propio de aplicación que a cada uno de tales regímenes le corresponde, así como de la perfecta compatibilidad entre sí, sin perjuicio todo ello del ejercicio de la acción de repetición que posteriormente pueda dirigir la Comunidad contra quien corresponda, por lo que será ésta quien deba asumir la reparación de los elementos comunes cualquiera que sea la causa o la necesidad de proceder a su ejecución.


Siendo evidente que el vecino afectado y los habitantes de su vivienda no han sido culpables de la causa de los daños, sino que lo acaecido ha sido un defecto en elementos comunes, la comunidad demandada vendría obligada a la satisfacción de la pretensión del vecino afectado. El art. 10.1 de la LPH no distingue sobre la causa de la necesidad de tales obras o su origen, sino que únicamente atiende a su existencia; por tanto, que desde que se advierta la falta de condiciones de estanqueidad o habitabilidad en el edificio, ya afecten a elementos comunes ya deriven a los privativos, resulta la necesidad de realizar las obras precisas para subsanar tal o tales anomalías. Siendo esto así, y advertida una deficiencia en elementos comunes que afecta a la habitabilidad de la vivienda del vecino afectado, viene obligada la comunidad a su subsanación sin perjuicio de repetir en su caso contra quien correspondiere.

Asimismo, resulta aplicable la doctrina de los daños continuados, al tratarse de daños de producción sucesiva e ininterrumpida, como los que contempla la STS 2 de julio de 2001 (reclamación por daños en un inmueble que continúan agravándose después de la declaración de ruina), de tal suerte que el daño se ofrece como latente y subsiste hasta su adecuada corrección (STS de 15 de marzo de 1993 ).También la STS de 13 de marzo de 2007 al afirmar que "es consolidada doctrina de esta Sala (Sentencias de 12 de diciembre de 1980, 12 de febrero de 1981, 19 de septiembre de 1986, 25 de junio de 1990 , 15 y 20 de marzo y 24 de mayo de 1993 , entre otras) la de que cuando se trata de daños continuados o de producción sucesiva e ininterrumpida, el cómputo del plazo de prescripción de la acción no se inicia ("dies a quo") hasta la producción del definitivo resultado, cuando no es posible fraccionar en etapas diferentes o hechos diferenciados la serie proseguida, no resultando siempre fácil determinar en la práctica cuándo se produce o ha producido ese "definitivo resultado" que, en relación con el concepto de daños continuados, se nos ofrece como algo vivo, latente y concordante precisamente con la causa originadora y determinante de los mismos, que subsiste y se mantiene hasta su adecuada corrección (Sentencia de 25 de junio de 1990 ).".


En el presente caso, la necesaria persistencia del hecho causal determinante de los daños, cual es el defecto en el mantenimiento, reparación o conservación denunciado, que mientras no sea reparado continuará produciendo daños por condensación en la vivienda del vecino afectado y que podrían afectar a otros elementos comunes del edificio. (Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª) Sentencia núm. 85/2010 de 18 febrero. JUR 2010\167734).


Constatado que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS es responsable, como encargada de mantener y conservar en buen estado los elementos comunes del edificio, de acometer las intervenciones peritadas en tales elementos comunes, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y del deber legal de conservación en cumplimiento de lo dispuesto en el mencionado art. 10.1 LPH, solicitaría esta parteque se condene a la demandada a acometer las intervenciones peritadas, a su costa, para reparar todos los desperfectos deficiencias y daños existentes tanto en los elementos comunes como en la vivienda del vecino afectado.

Ahora solo nos quedará esperar la resolución del procedimiento.


No deudes en consu

3 vistas0 comentarios